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COMPRAVENTA DE INMUEBLES: la nuda propiedad

Según informe de Colegio de Registradores, la compraventa de inmuebles vía nuda propiedad se ha incrementado en un 11,3% respecto del año anterior y, en su práctica totalidad, respecto de propietarios mayores de 65 años

En este sentido, y por lo que a nosotros interesa, entendemos por nuda propiedad la transmisión del pleno dominio de un inmueble; su tenencia pero sin posesión, uso ni disfrute, que se pierden a favor del usufructuario, así como el propietario tampoco será beneficiario de sus frutos ni rentas sino que lo será, nuevamente, el usufructuario o poseedor. Esto es, el usufructuario es quien decide si vivir o no en el piso, puesto que podrá decidir cederlo o alquilarlo a cambio de una renta que percibirá hasta la extinción del usufructo.

Como hemos adelantado, la elección de la nuda propiedad como modalidad de compraventa de inmuebles lo es, en su mayoría, entre propietarios mayores de 65 años por cuanto quieren complementar su pensión sin abandonar su vivienda durante el plazo pactado o hasta su fallecimiento. En este punto, en cuanto al precio de venta del inmueble sujeto a nuda propiedad, existen diferentes modalidades respecto a su abono:

  • Pago único al tiempo de la transmisión: aplicable a usufructos vitalicios o
  • Renta vitalicia por parte del comprador, a determinarse en función del valor de la vivienda y de la esperanza de vida del usufructuario: aplicable a usufructos
  • Renta temporal por parte del comprador: aplicable a usufructos
  • Fórmulas mixtas: pago inicial al tiempo de la transmisión seguido de una renta, temporal o vitalicia.

Por lo que a las obligaciones del usufructuario respecta, si bien es una cuestión sujeta a acuerdo entre las partes, lo más habitual es que sea éste quien asuma los gastos de suministros y reparaciones ordinarias, el pago del IBI y del seguro que cubre el contenido del inmueble y la responsabilidad civil frente a terceros.

Respecto de los beneficios para el comprador de nuda propiedad, en su mayoría inversores, el principal también lo es respecto del precio, que puede reducirse hasta en un 60% del valor de mercado del inmueble, si bien en todo caso la reducción dependerá de:

  • La edad del vendedor: a mayor edad menor reducción, puesto que se reduce la esperanza de vida y con ella la expectativa temporal de obtener el pleno dominio; en sentido contrario, a menor edad mayor reducción.
  • El tipo de usufructo pactado: si el usufructo es vitalicio la reducción será mayor, por cuanto mayor es también la incertidumbre generada; si el usufructo es temporal la reducción será menor, por la misma lógica.

En cuanto a sus obligaciones, el nudo propietario suele responder de los gastos de comunidad, reparaciones extraordinarias y de la parte del seguro que cubre el continente. En todo caso, recordamos que lo dispuesto lo será salvo pacto en contrario o, en su defecto, en atención a las leyes que resulten de aplicación.

En cuanto a la formalización del contrato de compraventa de nuda propiedad, lo es en los mismos términos que una compraventa ordinaria, si bien habrán de regularse el pago de los gastos y las condiciones del usufructo en la escritura notarial, así como constar ambos titulares –el que ostenta la nuda propiedad y el que ostenta el usufructo- en el Registro. Del mismo modo, es altamente recomendable, a fin de hacer valer sus derechos ante terceros, que a la extinción del usufructo el nudo propietario inscriba la posesión y el derecho de uso y disfrute sobre el inmueble.

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Podemos prestar nuestros servicios de forma flexible, así como actuar en calidad de asesor externo durante las distintas fases de la promoción inmobiliaria para conseguir el buen fin de la misma, eligiendo el cliente, conforme sus  necesidades, cualquiera de los servicios que a continuación se detallan:

Evaluando la totalidad de alternativas que pudieran resultar de implantación en los activos inmobiliarios e identificando sus criterios relevantes, para, una vez elegida la idónea previa propuesta de decisión profesional, definir el posterior plan de acción.

La propuesta definirá el plan de acción que posibilite llevar a la práctica el plan elegido, afecto o no a una actividad industrial, así como su calendario, costo y financiación necesaria.

Dirigiendo y respondiendo del proceso en su integridad y hasta la puesta en marcha de los mismos: desde la elaboración del proyecto técnico, configuración del capital, proceso legal y labores administrativas hasta la posterior venta de parcelas o actividades, así como en su estadio final las labores de administración propias del mantenimiento, renovaciones y arrendamientos.

Nuestro ideal y fundamental servicio es la gestión integral inmobiliaria, dando soluciones a nuestros clientes con nuestros propios medios y con colaboradores. Pero si Uds. lo prefieren, podemos ofrecerles otros servicios más específicos:

  • Estudios de viabilidad previos al inicio de operaciones inmobiliarias, y desde todas las perspectivas: urbanística, económica, financiera y comercial.
  • Asesoría sobre actuaciones: planificación periodificada en el tiempo, planes de trabajo, etc., de acuerdo a consideraciones técnicas.
  • Diseño financiero de las inversiones inmobiliarias: asesoramiento sobre fondos propios y ajenos convenientes, información sobre subvenciones y ayudas financieras disponibles, así como estudio comparativo de las diferentes alternativas posibles.
  • Evaluación y determinación de los estudios técnicos precisos: fijación de presupuestos de ejecución, control de calidad y plazos de ejecución de obra.
  • Recomendaciones sobre actuación urbanística y asistencia activa en las negociaciones con las autoridades municipales y autonómicas.
  • Asesoría y asistencia integral en la tramitación de los proyectos: ayuda para la selección de los equipos técnicos y legales, así como para la redacción de planes parciales, revisiones de planeamiento, proyectos de urbanización, etc., de acuerdo a consideraciones técnicas.
  • Asesoramiento en la obtención de los recursos ajenos necesarios para la promoción, incluyendo subvenciones y créditos hipotecarios al constructor subrogables por los
    compradores, así como escrituración y formalización de créditos y de la documentación necesaria en cada caso para que la propiedad cuente con recursos
    para atender los pagos de la promoción.
  • Análisis de oferta y propuestas para la adjudicación de las obras.
  • Asesoramiento comercial: desde estudios de viabilidad, diseño de productos novedosos, sondeos y estudios de mercado, etc., hasta diseño de la publicidad apropiada para cada caso y elección de medios y campaña.
  • Elaboración de programas de tesorería y de seguimiento económico de la promoción: contabilidad, elaboración de balance y cuenta de resultados, etc., así como posterior control presupuestario y de tesorería con análisis de desviaciones y propuestas de corrección.
  • Asesoría fiscal y gestión de todos los aspectos legales y tributarios de la promoción.
  • Alternativas urbanísticas y económicas: etapas y duración, fechas de licencias, recomendación final y cálculo del coste de la actuación urbanística.
  • Gestión y administración de patrimonios inmobiliarios, tanto institucionales como familiares.
  • Gestión y asesoramiento en arrendamientos inmobiliarios y/o financieros (leasing).
  • Búsqueda de posibles socios capitalistas y/o conocedores del sector de la construcción y promoción inmobiliaria, así como negociación con los candidatos y presentación posterior.
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    compradores, así como escrituración y formalización de créditos y de la documentación necesaria en cada caso para que la propiedad cuente con recursos
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Brindamos a Uds. la posibilidad de disponer de un gran equipo profesional, de reconocido prestigio y con gran experiencia, en cada área:

  • Arquitectura
  • Urbanismo
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Así como de equipos informáticos dotados de las últimas tecnologías aplicadas expresamente al sector, garantizando la prestación del servicio con mayor agilidad y eficacia.