Según informe de Colegio de Registradores, la compraventa de inmuebles vía nuda propiedad se ha incrementado en un 11,3% respecto del año anterior y, en su práctica totalidad, respecto de propietarios mayores de 65 años
En este sentido, y por lo que a nosotros interesa, entendemos por nuda propiedad la transmisión del pleno dominio de un inmueble; su tenencia pero sin posesión, uso ni disfrute, que se pierden a favor del usufructuario, así como el propietario tampoco será beneficiario de sus frutos ni rentas sino que lo será, nuevamente, el usufructuario o poseedor. Esto es, el usufructuario es quien decide si vivir o no en el piso, puesto que podrá decidir cederlo o alquilarlo a cambio de una renta que percibirá hasta la extinción del usufructo.
Como hemos adelantado, la elección de la nuda propiedad como modalidad de compraventa de inmuebles lo es, en su mayoría, entre propietarios mayores de 65 años por cuanto quieren complementar su pensión sin abandonar su vivienda durante el plazo pactado o hasta su fallecimiento. En este punto, en cuanto al precio de venta del inmueble sujeto a nuda propiedad, existen diferentes modalidades respecto a su abono:
- Pago único al tiempo de la transmisión: aplicable a usufructos vitalicios o
- Renta vitalicia por parte del comprador, a determinarse en función del valor de la vivienda y de la esperanza de vida del usufructuario: aplicable a usufructos
- Renta temporal por parte del comprador: aplicable a usufructos
- Fórmulas mixtas: pago inicial al tiempo de la transmisión seguido de una renta, temporal o vitalicia.
Por lo que a las obligaciones del usufructuario respecta, si bien es una cuestión sujeta a acuerdo entre las partes, lo más habitual es que sea éste quien asuma los gastos de suministros y reparaciones ordinarias, el pago del IBI y del seguro que cubre el contenido del inmueble y la responsabilidad civil frente a terceros.
Respecto de los beneficios para el comprador de nuda propiedad, en su mayoría inversores, el principal también lo es respecto del precio, que puede reducirse hasta en un 60% del valor de mercado del inmueble, si bien en todo caso la reducción dependerá de:
- La edad del vendedor: a mayor edad menor reducción, puesto que se reduce la esperanza de vida y con ella la expectativa temporal de obtener el pleno dominio; en sentido contrario, a menor edad mayor reducción.
- El tipo de usufructo pactado: si el usufructo es vitalicio la reducción será mayor, por cuanto mayor es también la incertidumbre generada; si el usufructo es temporal la reducción será menor, por la misma lógica.
En cuanto a sus obligaciones, el nudo propietario suele responder de los gastos de comunidad, reparaciones extraordinarias y de la parte del seguro que cubre el continente. En todo caso, recordamos que lo dispuesto lo será salvo pacto en contrario o, en su defecto, en atención a las leyes que resulten de aplicación.
En cuanto a la formalización del contrato de compraventa de nuda propiedad, lo es en los mismos términos que una compraventa ordinaria, si bien habrán de regularse el pago de los gastos y las condiciones del usufructo en la escritura notarial, así como constar ambos titulares –el que ostenta la nuda propiedad y el que ostenta el usufructo- en el Registro. Del mismo modo, es altamente recomendable, a fin de hacer valer sus derechos ante terceros, que a la extinción del usufructo el nudo propietario inscriba la posesión y el derecho de uso y disfrute sobre el inmueble.