Al tiempo de comprar un inmueble, es fundamental evitar aquellas deudas que tengan una afección real sobre la finca objeto de transmisión, esto es, aquellas cuyo pago quede garantizado con el mismo inmueble, entendidas estas como las siguientes:

• Deudas derivadas de la Comunidad de Propietarios.

Salvo pacto en contrario entre las partes, en el momento de la compraventa, el vendedor tiene obligación de entregar al comprador el certificado que acredite estar al corriente de pago con la Comunidad de Propietarios o, en su defecto, el que acredite el estado de las deudas pues, sin el mismo, el Notario no podrá autorizar la escritura de transmisión onerosa del inmueble que interesamos. Dicho documento que habrá de ser expedido por el Secretario o profesional a quien se hubiere encomendado la gestión de la comunidad, con el visto bueno del Presidente, siendo que ambos responderán en caso de culpa o negligencia de la exactitud de los datos recopilados, así como también de los daños y perjuicios generados por el retraso en su emisión.

Conforme la legalidad vigente, es el comprador quien responde directamente de las deudas de la anualidad en curso y de las de los tres años anteriores, y lo hace incluso con el propio inmueble, por tratarse de una deuda con garantía real, como ya hemos adelantado, por lo que conocer del estado deudor es determinante para la negociación de las condiciones de la transmisión.

• Deudas derivadas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Al tiempo de transmitirse un inmueble, el mismo queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria que pese sobre el mismo, teniendo la consideración de hipoteca legal tácita, lo que supone que las deudas del mismo se arrastran con la finca, siendo que la Administración podrá reclamarlas a su nuevo titular. Por ello, es imprescindible exigir la expedición del certificado de deuda de IBI respecto a la referencia catastral de la finca, y no solo respecto al vendedor, bien sea al Notario en aquellos casos en que el Ayuntamiento u Organismo de Gestión Tributaria correspondiente estén adscritos al sistema de consulta notarial o, en su defecto, al transmitente.

Ahora bien, ¿quién debe abonar el IBI cuando, con motivo de su transmisión, el inmueble ha tenido varios titulares durante el mismo periodo impositivo? Dado que el recibo se gira por parte de la Administración a quien fuera titular a 1 de enero, será el transmitente quien abonará el impuesto en su totalidad, si bien podrá repercutir al adquiriente la parte proporcional que corresponda en función del tiempo en que haya ostentado la titularidad. Esto es, salvo pacto en contrario, se considera que el adquiriente deberá asumir la cuota proporcional del IBI a partir del momento en que se entregue la finca, si bien se recomienda regular en la escritura de transmisión la forma de asunción prorrata temporis y dentro del periodo voluntario de pago, evitando asumirse por parte del adquiriente los intereses y recargos propios de las demoras, así como, en todo caso, cerciorarse de que el recibo conste pagado a fin de evitar que la entrega del importe proporcional pueda destinarse por el transmitente a otras finalidades.

• Deudas derivadas de los costes urbanísticos.

Por último, existen suelos que forman parte de Juntas de Compensación o Entidades de Gestión Urbanística que asumen los gastos de urbanización, pero no los facturan hasta pasado un tiempo, de forma que existe la posibilidad de adquirir una finca cuyo certificado acredite que el transmitente está al corriente de pago de las cuotas de urbanización, si bien posteriormente se repercuta al comprador los gastos que la entidad tenía pendiente de facturar. Por ello, es recomendable solicitar que en el certificado conste que no existen gastos pendientes de facturar.

Así las cosas, los gastos de compra de un inmueble pueden no terminar con el abono de las cantidades recogidas en el contrato de compraventa, sino que pueden existir contingencias posteriores que encarezcan la transmisión. En caso de duda o para más información relacionada con el derecho inmobiliario y la propiedad privada, puede contactar con KAI ALDE en el siguiente enlace.

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