En el presente artículo, analizaremos la duración de los contratos de alquiler formalizados a partir de la entrada en vigor de la Ley Vivienda; esto es, arrendamientos formalizados a partir del 26 de mayo de 2023, y por tratarse de la normativa vigente.

Así las cosas, y de conformidad con el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo del arrendamiento de vivienda será el libremente pactado por las partes, o 1 año en defecto de pacto, si bien la permanencia mínima ha de ser de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si lo fuera persona jurídica, y para lo que se establece un sistema de prórroga obligatoria.

Sin perjuicio de lo anterior, el arrendatario, podrá desistir del arrendamiento con un preaviso mínimo de 30 días:

• Si el desistimiento lo fuera dentro de los 6 primeros meses de contrato, el arrendador podrá solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasiones por el incumplimiento contractual.
• Si el desistimiento lo fuera habiendo transcurrido 6 meses desde la firma del contrato, podrá ser objeto de penalización si así hubiera sido pactado por las partes: por ejemplo, una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente de cumplimiento o, de ser inferior al año, la parte proporcional de la indemnización.

Y, del mismo modo, el inmueble también podrá recuperarse por el arrendador persona física sin necesidad de que transcurra el plazo mínimo obligatorio o el plazo pactado, si bien habrá de notificarse al arrendador con un preaviso mínimo de 2 meses, siempre y cuando esta posibilidad se haya previsto en el contrato y éste necesite la vivienda para destinarla a la residencia permanente propia o de sus padres, hijos y/o cónyuge de existir sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Ahora bien, transcurridos 3 meses desde la extinción del contrato o desalojo de la vivienda por el arrendatario sin efectiva ocupación por el arrendador o sus familiares directos, y salvo en supuestos de fuerza mayor, el arrendatario podrá optar en un plazo de 30 días por:

• Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda en las condiciones contractuales previamente pactadas.
• Ser indemnizado por los gastos de desalojo o por una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que quede por cumplir hasta completar los 5 años.

En sentido contrario, transcurrido el plazo mínimo de 5 o 7 años, y salvo comunicación por parte del arrendador de no renovar el arrendamiento con una antelación de 4 meses o por parte del arrendatario con una antelación de 2 meses a la finalización del plazo obligatorio, el contrato se entenderá renovado tácitamente por un máximo de 3 años más. No obstante, el arrendatario podrá abandonar el inmueble con un preaviso de 1 mes; por su parte, el arrendador no podrá poner fin al contrato tácitamente prorrogado, salvo expiración del plazo y sujeto al preaviso con 4 meses de antelación a la finalización del plazo.

Finalizado este nuevo plazo, el contrato podrá volver a prorrogarse en 2 supuestos:

• Que el arrendatario esté en una situación de vulnerabilidad social y económica: siempre y cuando exista nuevo contrato de alquiler entre las partes, podrá solicitar una prórroga adicional de 1 año en las mismas condiciones contractuales. Prórroga que habrá de ser aceptada obligatoriamente por el arrendador de ser gran tenedor.

• Que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado: salvo que se haya excluido expresamente esta posibilidad de prórroga en el contrato de alquiler, el arrendador está obligado a aceptar la misma y mantener el contrato en las condiciones inicialmente pactadas por un plazo de 2 años.

Por último, de no proceder ninguno de los 2 supuestos anteriores o finalizadas las prórrogas y plazos pactados de ser superiores a 5-7 años, y no habiéndose celebrado nuevo contrato de alquiler, pero continuar el arrendatario residiendo en la vivienda sin notificación de resolución de contrato por parte del arrendador, el alquiler entrará en tácita reconducción: esto es, se mantendrán las condiciones pactadas en el contrato de alquiler anterior, con la salvedad de que la duración lo será mensual si la renta se fijó en meses o anual si se fijó en años, prorrogable por iguales plazos mientras no se manifieste lo contrario.

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