En primer lugar, aclarar que la cosa común a efectos inmobiliarios no es más que la propiedad compartida o copropiedad, habitual en los supuestos de herencia donde existan varios herederos o de compras al 50% en régimen matrimonial para constituir vivienda habitual.
Así, para abandonar ese estado de copropiedad, es decir, si queremos dejar de ser titulares de un bien junto a terceros, habremos de acudir al procedimiento de división de cosa común, y podremos hacerlo en cualquier momento siempre que no exista pacto ninguno que obligue a los copropietarios a conservar el bien por un tiempo determinado e inferior a 10 años.
En cuanto al procedimiento de división del bien inmueble, el mismo varía en función de si se trata de un bien inmueble divisible o indivisible:
- Divisible: se procederá a la división material del bien, de forma que resultarán tantas parcelas como copropietarios, cuyas características variarán en función del porcentaje de titularidad sobre el bien inmueble a dividir.
- Indivisible: se procederá a la división económica del bien en aquellos casos en que la división material resulte inviable bien sea porque la normativa impida la segregación de fincas o porque la misma convierta en inservible el bien para el uso al que se destina o disminuya mucho su valor.
Asimismo, el procedimiento de división puede realizarse por vía extrajudicial o por vía judicial:
- Extrajudicial: la división se formalizará mediante mutuo acuerdo, ante notario y con la firma de una escritura de extinción de condominio ya sea con la adjudicación del bien a uno de los copropietarios siendo que éste compensará al resto por el precio fijado o con la venta del inmueble a un tercero y posterior reparto del precio fijado en función del porcentaje de titularidad ostentado por los
- Judicial: en defecto de acuerdo entre los copropietarios, y mediante la interposición de la correspondiente demanda judicial, los tribunales decidirán sobre la división del inmueble, bien mediante la venta o bien mediante la pública subasta y el sistema de pujas (es la opción más utilizada).